KKP เผย อสังหาฯ ไทยปี 2569 ฟื้นตัวช้า กำลังซื้ออ่อน ตลาดคอนโดและบ้านหรูยังน่าห่วง แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์รับตลาดเฉพาะทางโต

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) เปิดภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ส่งสัญญาณฟื้นตัว จากนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ โดยประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2568–2569 จะยังอยู่ในช่วงปรับฐานและยอดขายยังไม่กลับสู่ระดับก่อนโควิด โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ยอดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยแตะ 120,000 ยูนิตต่อปี ขณะที่แนวโน้มฟื้นตัวยังคาดว่าจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่าภาวะชะลอตัวจะยืดเยื้ออีก 2–3 ปี จากกำลังซื้อที่ยังอ่อนแรงและอุปทานคงค้างในระบบที่สูงโดยเฉพาะในกลุ่มบ้านหรูและคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งปรับกลยุทธ์ เจาะดีมานด์เฉพาะกลุ่ม คัดเลือกทำเลอย่างแม่นยำ และปรับตัวสู่การพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำเพื่อบริหารความเสี่ยงในสภาพตลาดที่ยังเปราะบาง และเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

ตลาดอสังหาฯปี 2568 ตลาดปรับฐาน ไม่สามารถสร้างยอดขายได้เหมือนในอดีต

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ยังคงอยู่ในช่วงปรับฐานอย่างชัดเจน โดยคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2568 จะอยู่ที่ราว 3 แสนหน่วย ลดลงจากระดับก่อนโควิด ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปีละประมาณ 4 แสนหน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี และยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี

การเปิดตัวโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มลดลง คาดว่าทั้งปี 2568 จะมีเพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% หรือราว 20,000 หน่วยจากปี 2567 มูลค่ารวมลดลงเหลือ 2.4 แสนล้านบาท จากระดับ 4.18 แสนล้านบาทในปีก่อนหน้า โดยกลุ่มแนวราบได้รับผลกระทบชัดเจนที่สุดเมื่อเทียบยอดเปิดใหม่ช่วง 9 เดือนแรกของปีกับปีก่อนหน้า ได้แก่ บ้านเดี่ยวลดลง 46% บ้านแฝดลดลง 45% ทาวน์เฮาส์ลดลง 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงในอัตราที่น้อยกว่า อยู่ที่ 11%

ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่หลักของประเทศ อย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายมีสัญญาณลดลงอย่างต่อเนื่อง และต่ำสุดในรอบ 7 ปีเช่นกันโดยมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 2.6 แสนล้านบาท ลดลง 21% หรือประมาณ 12,000 หน่วยจากปีก่อนที่มียอดขาย 58,258 หน่วย ซึ่งจะส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2–3 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มทยอยลดลงตามภาวะดีมานด์ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

ที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม ซึ่งมียอดขายหดตัวถึง 28% รองลงมาคือ กลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% สะท้อนผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน อีกทั้งในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายได้เปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮ้าส์ ส่งผลให้เกิดภาวะบ้านเหลือขายในตลาดเพิ่มสูงขึ้นตามมา

กลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษคือ บ้านเดี่ยว ซึ่งแม้ยอดขายจะลดลงเพียง 13% ในปี 2568 แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น แตกต่างจากที่อยู่อาศัยประเภทอื่นที่เริ่มเห็นการปรับลดลงของสต็อก โดยคาดว่าสิ้นปีบ้านเดี่ยวเหลือขายจะสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง 25-50 ล้านบาท ที่มียูนิตเหลือขายรวมอยู่ที่ 3,000 หน่วย ซึ่งอาจเป็นพื้นที่เสี่ยงของตลาดในระยะต่อไปหากการดูดซับยังฟื้นตัวช้า

แนวโน้มปี 2569 ตลาดชะลอแต่มีช่องโตใหม่ ท่ามกลางดีมานด์จริงและทำเลศักยภาพ

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2569 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง แต่ในอัตราที่ลดลง อยู่ที่ประมาณ 6% จากอุปสงค์ของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่คาดว่าจะเริ่มกลับมาอย่างช้าๆ ประกอบกับมาตรการกระตุ้นจากนโยบายของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และศูนย์ราชการแห่งใหม่ ตลอดจนโครงการของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ล้วนเป็นแรงขับเคลื่อนที่ช่วยหนุนการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก

ในสภาพตลาดที่ระมัดระวังมากขึ้นนี้ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้า เพื่อบริหารความเสี่ยงให้เหมาะสมกับระดับกำลังซื้อ ส่งผลให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบปีก่อน

แม้ภาพรวมยังท้าทาย แต่หลายทำเลยังมีโอกาสเติบโตได้ดี โดยเฉพาะพื้นที่รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้ สีชมพู และสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ ได้แก่ รัชดาฯ ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ที่มียอดขายที่ดี โซนที่มีโรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่ หรือกำลังปรับปรุง มักจะเห็นการขยายตัวของธุรกิจโดยรอบและสร้างยอดขายแตกต่างจากโซนอื่นๆ

อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังคงมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือ ประมาณ 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพ-ปทุมธานี ลำลูกกา คู้บอน-วงแหวน บางนาตอนปลาย บางบ่อ ประชาอุทิศ แสมดำ เพชรเกษม และบางบัวทอง เป็นต้น ซึ่งอาจเกิดสงครามลดราคา การแข่งขันสูงขึ้น โดยโครงการที่จะเปิดใหม่ในโซนเหล่านี้จำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ

ขณะเดียวกัน กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้าน เป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องระวัง เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับสูงถึง 3,000 หน่วย ที่ต้องใช้เวลา 5-6 ปี ในการขาย อีกทั้งในปี 2569 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง จะกระทบกับผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม และจะส่งผลต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วย

ตลาดต่างชาติ ยังไปต่อได้ไหม ?

ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้คนต่างชาติ ทั้งประเทศปี 2567 มีจำนวนอยู่ประมาณ 14,638 หน่วย ในปี 2568 มีแนวโน้มลดลง โดยคาดว่าทั้งปี 2568 จะมีประมาณ 550 หน่วย หรือลดลง 4% ซึ่งเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวในหลายพื้นที่ จังหวัดที่มียอดโอนลดลงมากที่สุดคือ ชลบุรี ลดลงประมาณ 800 หน่วย หรือลดลง 15% เชียงใหม่ ลดลงประมาณ 250 หน่วย หรือลดลง 28% และสมุทรปราการ ลดลงประมาณ 240 หน่วย หรือลดลง 34% เมื่อเทียบกับปี 2567

ส่วนจังหวัดมียอดโอนเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ กรุงเทพฯ ยอดโอนเพิ่มขึ้น 520 หน่วย หรือเพิ่ม 9% ประจวบคีรีขันธ์ เพิ่ม 200 หน่วย หรือเพิ่ม 66% และสุราษฏร์ธานี เพิ่ม 150 หน่วย หรือ เพิ่ม 220% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่ยังคงมีอยู่ แต่ศักยภาพของแต่ละพื้นที่เปลี่ยนแปลงเร็ว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเข้าใจ และปรับเปลี่ยนแผนให้ตรงกับความต้องการในตลาดโลก

ภูเก็ตยังคงเป็นตลาดศักยภาพสูง โดยยอดโอนในปี 2568 มียอดเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปี 2567 และคาดว่าจะสามารถเพิ่มสูงขึ้นได้อีกในปี 2569 และ 2570 จาก กลุ่มชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในลักษณะสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งมียอดจดทะเบียนเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่หลังปี 2562 มียอดประมาณ 800-1,000 หน่วยต่อปี ประกอบกับโรงเรียนนานาชาติที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งทำให้เกิดเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาว ลักษณะครอบครัวขนาดใหญ่ ทดแทนความต้องการในระยะสั้นแบบเดิมๆ

การให้สินเชื่อโครงการปี 2568 แก่ผู้ประกอบการ มีแนวโน้มลดลงตามสภาวะอุตสาหกรรม

ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงราว 20% จากปี 2567 ที่มีวงเงินสินเชื่อ 15,000 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะตลาดและการชะลอตัวนี้สะท้อนพฤติกรรมผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากสินเชื่อโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นการให้วงเงินเพื่อซื้อที่ดินหรือการเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งในภาวะที่ตลาดยังมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการเพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับภาวะดีมานด์จริง

ทิศทางสินเชื่อปี 2569 แนะเติบโตอย่างระมัดระวัง และให้ความสำคัญกับทำเล–ดีมานด์เฉพาะ

สำหรับปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทรยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ไม่เร่งปล่อยสวนตลาด โดยตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท โดยยังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่ม บมจ. และ SME ที่มีความแข็งแรงทางธุรกิจ ซึ่งธนาคารมีการทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้าโดยมีทีม Relationship Manager (RM) คอยพูดคุยให้คำปรึกษาผนวกกับข้อมูลตลาดในเชิงลึกที่ธนาคารมี สำหรับแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญในสภาวะการณ์นี้ คือ การคัดเลือกทำเล และออกแบบรูปแบบสินค้าให้เชื่อมโยงกับกลุ่มดีมานด์เฉพาะ เช่น ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากโครงการไม่สามารถหาทำเลลักษณะดังกล่าวได้ ผู้ประกอบการควรพิจารณาลดขนาดเพื่อควบคุมความเสี่ยงการลงทุน

นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำจะมีความสำคัญมากขึ้น ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวสู่มาตรฐาน Green & Sustainable Living โดยมีการเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและลดการปล่อยคาร์บอนตลอดวงจรของการก่อสร้างจนถึงการอยู่อาศัย เน้นการออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน เช่น ระบบ Passive Design, การติดตั้ง Solar Roof ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร ไปจนถึงเทคโนโลยี Smart Living ที่ใช้เทคโนโลยี IoT เพื่อบริหารพลังงานอัตโนมัติ ลดการสิ้นเปลืองไฟฟ้าและการใช้น้ำ รวมถึงนวัตกรรมการอยู่อาศัยเพื่อสุขอนามัยที่ดี เป็นทิศทางใหม่ซึ่งตอบโจทย์กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อม และเป็นส่วนหนึ่งของการแข่งขันในตลาดอนาคต