KKP ชี้อสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล แข่งเดือด! ผู้บริโภคเปลี่ยนพฤติกรรม ดัน "ยอดโอนพุ่ง-แต่มูลค่าหด" เตือนครึ่งปีหลังระวังสงครามราคา- แนะปรับแผนเจาะกลุ่ม Affordable

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร เผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม) ช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 เทียบกับปี 2568 พบภาพความย้อนแย้งเชิงโครงสร้างที่น่าสนใจ แม้ตลาดจะฟื้นตัวในแง่ของ “จำนวนยูนิต” แต่อัตราการเติบโตของ “มูลค่าโอนรวม” กลับขยายตัวต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคสู่กลุ่มสินค้าราคาประหยัด (Affordable Segment) และการหมุนเวียนของตลาดบ้านมือสอง

ตัวอย่างที่ชัดเจนคือพื้นที่ กรุงเทพมหานคร ที่มียอดโอนรวมเพิ่มขึ้นถึง 17.0% แต่มูลค่ากลับขยายตัวเพียง 4.4% ในขณะที่ สมุทรปราการ ยูนิตโอนเติบโต 7.4% แต่มูลค่ารวมดิ่งลงถึง -9.5%

เจาะลึกรายพื้นที่: คอนโดฯ-บ้านมือสอง สวมบทพระเอกพยุงตลาด

การสำรวจข้อมูลเชิงลึกสะท้อนความต่างของแต่ละทำเลอย่างชัดเจน:

- กรุงเทพมหานคร: คอนโดมิเนียมเติบโตโดดเด่น ยอดโอนพุ่ง 24.9% มูลค่าโต 16.0% ขณะที่บ้านเดี่ยวชะลอตัวชัดเจน (ยอดโอนลดลง -0.7%, มูลค่าลดลง -9.0%) โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์มือหนึ่งที่หดตัวแรงสุด (มูลค่าดิ่ง -48.4%)

- นนทบุรี: ภาพรวมเติบโตดี นำโดยอาคารชุด (ยอดโอนโต 20.0%, มูลค่าโต 23.0%) โดยเฉพาะคอนโดฯ มือสองที่มูลค่าโตถึง 31.4% ส่วนบ้านแฝดมือหนึ่งหดตัวแรง (ยอดโอนลดลง -18.8%)

- ปทุมธานี: เด่นสุดในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ (ยอดโอนโต 13.7%) และบ้านเดี่ยวมือสอง (มูลค่าโต 20.1%) สวนทางคอนโดฯ มือหนึ่งที่หดตัว -18.4%

- สมุทรปราการ: มูลค่ารวมติดลบ -9.5% จากปัจจัยฉุดของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งที่ยอดโอนลดลงกว่า 15-21% โดยมีเพียงอาคารชุดมือสองที่พยุงตลาดไว้ได้ (มูลค่าโต 25.2%)

- สมุทรสาคร: โตจากแรงหนุนของอาคารชุด (ยอดโอนโต 45.5%) และบ้านเดี่ยวภาพรวม (ยอดโอนโต 15.0%)

- นครปฐม: ร้อนแรงที่สุดในปริมณฑล ภาพรวมหน่วยโอนโต 18.5% มูลค่าโต 12.1% นำโดยคอนโดฯ มือหนึ่งที่ยอดโอนเติบโตเกินเท่าตัว (115.4%) และมูลค่าโตถึง 100%

3 ปัจจัยกดดันมูลค่าตลาดอสังหาฯ

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์ว่า มูลค่าการโอนที่ลดลงสวนทางกับจำนวนยูนิต มาจาก 3 ปัจจัยหลัก:

1. สงครามราคาจากตลาดมือสอง: ผู้ขายยอมหั่นราคาเพื่อเร่งสภาพคล่อง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการร่วงลงถึง -30.9% และกรุงเทพฯ ลดลง -10.9%
2. การปรับเปลี่ยนสินค้า (Product Mix Shift): ผู้ซื้อปฏิเสธบ้านมือหนึ่งราคาสูง หันไปเลือกคอนโดฯ หรือบ้านแฝด/ทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็กที่ราคาจับต้องได้
3. ข้อจำกัดสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน: เกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อจริง (Real Demand) ระดับกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาสูงได้

สรุปโอกาสและสัญญาณชะลอตัวรายทำเล

- กรุงเทพฯ: โอกาสอยู่ที่คอนโดฯ ระดับราคาคุ้มค่า / ชะลอตัวในบ้านเดี่ยวมือหนึ่งราคาสูงและอาคารพาณิชย์

- นนทบุรี: โอกาสอยู่ที่คอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าและทาวน์เฮ้าส์ราคาเข้าถึงง่าย / ชะลอตัวในบ้านแฝดมือหนึ่ง

- ปทุมธานี: โอกาสอยู่ที่ทาวน์เฮ้าส์แนวราบระดับ Mass / ชะลอตัวในคอนโดฯ มือหนึ่ง
- สมุทรปราการ: โอกาสอยู่ที่ทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ ราคาบัดเจท / ชะลอตัวในบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งราคาสูง

- สมุทรสาคร & นครปฐม: โอกาสอยู่ที่คอนโดฯ ราคาประหยัดรอบสถานศึกษาและแหล่งงาน / ชะลอตัวในอาคารพาณิชย์

แนะกลยุทธ์ตั้งรับ: ตลาดไม่ได้ขาดดีมานด์ แต่ขาดสินค้าที่ตรงกำลังซื้อ

สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง สินค้าที่จะช่วยพยุงตลาดต้องเน้น “ความคุ้มค่าด้านราคาและฟังก์ชัน (Value for Money)” KKP แนะ 3 กลยุทธ์ตั้งรับสำหรับผู้ประกอบการ:

1. เริ่มต้นประเมินกำลังผ่อนของลูกค้า เพื่อกำหนดกรอบราคา (Affordability) ก่อนออกแบบฟังก์ชันและขนาดที่ดิน
2. แบ่งเฟสการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับยอดขายจริง เพื่อบริหารความเสี่ยงจากดีมานด์ที่เปลี่ยนเร็วและลดภาระดอกเบี้ย
3. สร้างจุดเด่นเหนือตลาดมือสอง ด้วยคุณภาพหลังการขายและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่มีประสิทธิภาพ

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร พร้อมสนับสนุนผู้ประกอบการครอบคลุมทั้งสินเชื่อโครงการ การบริหารความเสี่ยง และการใช้ข้อมูลเชิงลึกวิเคราะห์ทำเล เพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง และร่วมขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตอย่างมั่นคง